Almere Oosterwold

Voorproefje

Almere Oosterwold volgt een geheel nieuwe aanpak van stedelijke planning. De gemeenten Zeewolde en Almere, die samen het gebied besturen, laten de ontwikkeling volledig over aan particulier burgerinitiatief. Wel zijn er enkele spelregels; in ieder geval een deel van elk perceel moet worden gewijd aan openbaar groen en/of (stads)landbouw.

Context

De gemeenten Almere en Zeewolde zijn koploper op het gebied van zelfbouw en bottom-up stadsplanning.

In de laatste decennia zijn er goede ervaringen geweest met projecten die meer ruimte bieden aan mensen om hun eigen leef en werkomgeving te bepalen (bijvoorbeeld Polderwijk in Zeewolde en Homeruskwartier in Almere).

Hoewel de overheid een grote stap terug heeft gezet in de planning van deze wijken, maken ze nog steeds deel uit van een vooraf vastgesteld ruimtelijk planontwerp. De verwachting is dat deze meer open en participatieve benadering de creativiteit van mensen mobiliseert en tot een nieuwe mix leidt van bebouwing en groene (productieve) ruimte.

Bijzonder aan deze case

Mensen die ervoor kiezen zich in Oosterwold te vestigen, kiezen er niet alleen voor om een huis in dat gebied te bouwen, maar kiezen er ook voor verantwoordelijk te zijn voor de gebiedsontwikkeling ervan.

Oosterwold wordt een groen woon- en werkgebied waarvan bewoners en ondernemers in hoge mate zelf bepalen hoe hun omgeving eruit komt te zien. Vooraf wordt alleen het hoognodige vastgesteld om zo het algemeen belang te garanderen en een grote vrijheid en verantwoordelijkheid te geven aan iedereen die in Oosterwold wil ontwikkelen. De structuurvisie voor Oosterwold bestaat daarom uit een eenvoudig raamwerk met een set van tien principes waarbinnen nog bijna alles mogelijk is.

Partijen aan tafel

In 2010 bundelden de gemeente Almere, Zeewolde, het Rijksvastgoedbedrijf, de provincie Flevoland en het Waterschap Zuiderzeeland de krachten om de ontwikkeling van het gebied mogelijk te maken, afwijkend van de traditionele ontwikkelingsstrategie.

De rol van de overheid in de gebiedsontwikkeling is klein maar er zijn een aantal duidelijke regels waaraan initiatiefnemers zich moeten houden. Deze regels staan beschreven in de Intergemeentelijke Structuurvisie Oosterwold. De structuurvisie is voor de eerste fase uitgewerkt in het Chw (crisis en herstelwet) Bestemmingsplan Oosterwold.

Team Oosterwold bestaat uit een aantal mensen binnen de gemeente die de inschrijvingen en intakegesprekken regelt. Verder is er een ‘gebiedsregisseur’ die de betrokken partijen ondersteunt van de planningsfase tot de daadwerkelijke ontwikkeling.

Voorbeelden van activiteiten

Het gebied bestaat uit 4.300 hectare landelijk landschap en biedt plaats aan ongeveer 15.000 woningen.

Mensen kiezen hun eigen kavel en zijn vrij om een eigen invulling te geven aan het perceel. Ze kunnen een huis bouwen, maar ook een bedrijf, een winkel, een school of een sociale zorgboerderij. Ook functies die veel ruimte vragen zijn mogelijk, zoals een plantenkwekerij, een camping of een bos voor houtproductie. Er zijn maar een paar basisregels die moeten worden gerespecteerd.

Een standaard kavel bestaat uit 12,5% bebouwing en 51% (stads)landbouw. De overige ruimte op de kavel wordt ingevuld met water, publiek groen en verharding.

Initiatiefnemers zijn daarnaast zelf verantwoordelijk voor de infrastructuur en nutsvoorzieningen.

Tijdlijn van ontwikkelingen:

• 2013: De eerste pioniers tonen interesse en ontwikkelen hun plannen
• November 2015: start van de ontwikkeling van de eerste 8 kavels en gemeenschapswegen
• 2017: 500 initiatiefnemers ontwikkelen plannen voor Oosterwold, 70 ervan beginnen met bouwen. De 1000e belangstellende wordt geregistreerd;
• 2018: inmiddels hebben meer dan 250 nieuwe Oosterwolders zich bij de gemeente ingeschreven en zijn contracten gesloten voor meer dan 1000 woningen.

Resultaten en impact

Een duurzaam zelfvoorzienend huishouden is mogelijk in Oosterwold, zelfs voor gezinnen met een beperkt budget.

Oosterwold trekt een diverse doelgroep, waarvan ongeveer de helft afkomstig is uit de gemeente Almere, 25% uit de regio en 25% daarbuiten. De initiatiefnemers in Oosterwold zijn zeer divers, maar kiezen allen voor wonen in een groene omgeving met veel vrijheid.

De eerste 8 pioniers – meer dan 40 gezinnen – wonen en werken sinds 2017 in Oosterwold. Dit inspireerde een grote groep volgers; ongeveer 70 initiatieven zijn gestart met de realisatie van hun plannen en elke week worden er een groot aantal nieuwe ontwikkelingsplannen ingediend (in mei 2018: ongeveer 1300 potentiële initiatieven).

In mei 2018 is ruim 100 hectare grond verkocht, waaronder een stadslandbouwbedrijf (stadsboer) op circa 40 hectare. De overige kavels zijn merendeels standaardkavels die voor de helft uit stadslandbouw bestaan,

De tussenbalans

Wat werkt goed:
7 lessen van Oosterwold op basis van een evaluatie van Ruimtevolk:

1. Oosterwold is een aanjager van verandering die nodig is voor de nieuwe Omgevingswet.
2. Het gaat niet om mínder handelen, maar om ánders handelen. De planvorming en het proces vergen minstens zoveel tijd en vragen zelfs meer tijd van betrokkenen omdat alles nog nieuw is.
3. De andere rol van de overheid vraagt om een herijking van verantwoordelijkheden. In het hele proces van ruimtelijke ontwikkeling en ook in het beheer van het gebied zal per aspect en per stap duidelijk moeten worden wie waarvoor verantwoordelijk is en wat dat voor consequenties heeft.
4. Deze vorm van planning betekent leren omgaan met onzekerheden. Wat zal op termijn de invloed van individuele waterzuiveringen zijn op de waterkwaliteit in het gebied? Zal de verkeersafwikkeling goed blijven? etc. Om grip te krijgen op de onzekerheden en om risico’s te beteugelen, wordt in Oosterwold monitoring ingericht en een scenariostudie uitgevoerd.
5. Een verandering van wijze van ontwikkelen beïnvloedt het werken van alle betrokken partijen bij de gebiedsontwikkeling in de ontwerpfase en in de realisatie.
6. Passief grondbeleid werkt. Met een zogenaamde exploitatiebijdrage – een bijdrage voor plan- en proceskosten, ontwikkeling hoofdgroenstructuren en primaire infrastructuur – worden kosten verhaald op initiatiefnemers. Na drie jaar is er sprake van fondsvorming en kunnen van daaruit investeringen worden gedaan. Waar geen grote voorinvesteringen worden gedaan, kan grond goedkoper verkocht worden. Bepaalde investeringen zullen later alsnog moeten worden gedaan, maar het belangrijkste is dat er bij passief grondbeleid geen rentelasten zijn. Een aanname is dat het vermijden van dit soort kosten kan bijdragen aan de betaalbaarheid en de kwaliteit van ruimtelijke ontwikkeling. Voor de overheid zijn de financiële risico’s in ieder geval drastisch verkleind.
7. Mensen kunnen heel veel zelf en samen. Initiatiefnemers in Oosterwold zijn inventief in het vinden van oplossingen. Naast hun eigen kennis benutten ze daarvoor hun eigen netwerk of ze huren expertise in. De ervaringen en gevonden oplossingen van initiatiefnemers van het eerste uur helpen latere initiatiefnemers bij de realisatie van hun initiatief.

Wat werkt minder:

• Zowel de overheid als de bewoners worstelen met hun nieuwe rol en positie in het proces. De aanleg van wegen en voorzieningen kost veel moeite en ambtenaren van belangrijke gemeentelijke afdelingen moeten wennen aan hun nieuwe rol.
• Een van de belangrijke lessen voor nieuwe bewoners is dat dit proces zeer tijdrovend is (een “parttimebaan”).

Ook proberen?

Oosterwold is een goed voorbeeld voor andere gemeenschappen die graag hun eigen gebiedsontwikkeling willen doen met de nadruk op duurzaamheid, zelfvoorziening en grootschalige (stads)landbouw.

Een aantal van de eerste initiatiefnemers houdt een blog bij, zoals Bouwen in Oosterwold en Paradijsvogelbosje Oosterwold Hier kunnen anderen veel informatie vinden.